Prêt hypothécaire : toutes les informations à savoir

Ce qu’il faut retenir

Conditions : résident belge depuis 3 ans, 18 ans minimum, taux d’endettement < 33 % et apport personnel.
Plafond habituel : 80 % du prix d’achat depuis les recommandations de la BNB (2020).
Taux fixe (mensualité constante) ou variable (revu tous les 1, 3, 5 ou 10 ans).
Avantages fiscaux : chèque habitat en Wallonie (prêts pré-2016). Plus d’avantage à Bruxelles ni en Flandre.

Les conditions du prêt hypothécaire

Avant d’accepter votre dossier, la banque vérifie six conditions principales. L’une d’elles manquante peut entraîner un refus pur et simple.

1

Résidence en Belgique

Au moins 3 ans de résidence sur le territoire.

2

Âge minimum

18 ans à la demande, généralement 70-75 ans à la fin du remboursement.

3

Solvabilité

Stabilité financière, contrat de travail, revenus réguliers.

4

Taux d’endettement < 33 %

Total des crédits ne doit pas dépasser un tiers des revenus mensuels.

5

Mise en hypothèque

Le bien sert de garantie en cas de défaut de paiement.

6

Assurance solde restant dû

Souscription obligatoire pour couvrir le décès du titulaire.

Âge limite. Au-delà d’un certain âge à la demande, la banque peut refuser si vous risquez d’être trop âgé à la fin du remboursement. En moyenne, l’âge maximal à l’échéance est entre 70 et 75 ans.

Comment fonctionne le prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire reste l’option la plus accessible pour investir dans un projet immobilier en Belgique. Que vous achetiez un appartement, construisiez une maison ou rénoviez un bien, la banque vous prête une somme à rembourser sur 10 à 30 ans.

Principe : vous autorisez la banque à hypothéquer votre bien. Si vous ne pouvez plus rembourser, elle peut le saisir et le vendre pour récupérer son argent. C’est cette garantie qui permet à la banque d’accorder des montants élevés et des taux relativement bas.

Quelle somme puis-je emprunter ?

La banque calcule votre capacité d’emprunt à partir de 5 critères. Depuis 2020, la BNB recommande aux banques de plafonner à 80 % du prix d’achat : ce qui implique un apport personnel d’au moins 20 %.

1 Capacité de remboursement

Vos revenus moins vos charges fixes (crédits en cours, pensions, charges).

2 Fonds propres

Un apport personnel de 10 à 20 % est généralement exigé par les banques.

3 Valeur du bien

Estimation du terrain, de la maison ou de l’appartement à acheter, construire ou rénover.

4 Taux et durée

Influencent directement le coût total : durée longue = mensualité basse, coût total élevé.

5 Garanties

Caution, gage, garantie d’un autre bien : autant d’éléments qui rassurent la banque.

Attention aux frais supplémentaires

Devenir propriétaire entraîne des coûts qui s’ajoutent au prix d’achat :

Droits d’enregistrement (taux variable selon la région) ;
Frais des actes notariés (acte d’acquisition + acte de crédit hypothécaire) ;
Frais de dossier de la banque ;
Prime de l’assurance solde restant dû (ASRD).

Taux fixe ou variable : comment choisir ?

Au moment de souscrire votre prêt, vous devez choisir entre un taux fixe (mensualité constante) ou un taux variable (revu périodiquement). Le taux variable ne peut être adapté plus d’une fois par an, et est encadré par un « cap » (plafond) et un « floor » (plancher).

Taux fixe

Déterminé à la conclusion du contrat, il reste identique jusqu’au terme. Vous payez la même mensualité toute la durée du prêt. Recommandé lorsque les taux sont bas.

+ Mensualité prévisible, protection contre la hausse des taux.

− Bloqué avec un taux élevé si les taux baissent ensuite (sauf renégociation).

Taux variable

Taux de base ajusté selon un indice de référence à des échéances prévues au contrat (1, 3, 5 ou 10 ans). Ne peut être adapté plus d’une fois par an.

+ Profite des baisses du marché, recommandé quand les taux sont hauts.

− Mensualité peut augmenter à chaque révision.

Vous constatez quelques années plus tard que les taux ont nettement baissé ? Vous pouvez renégocier votre prêt ou faire racheter votre crédit par une banque tierce (avec des frais associés).

Les avantages fiscaux par région

La fiscalité du prêt hypothécaire dépend de la région où réside le propriétaire. La Wallonie est aujourd’hui la seule à offrir un avantage, et uniquement pour les anciens contrats.

Wallonie : chèque habitat

Tous les emprunts contractés avant 2016 donnent droit au chèque habitat pendant 20 ans (déduction fiscale annuelle selon revenus).

Revenus nets imposables	Montant annuel max
< 22 567 €	1 520 €
> 22 567 €	1 520 € − (excédent × 1,275 %)

Bruxelles et Flandre

L’avantage fiscal a été supprimé :

✗Bruxelles : plus de déduction fiscale pour les crédits contractés après le 1^er janvier 2017.
✗Flandre : plus d’avantage depuis le 1^er janvier 2020.

Aller plus loin

Crédit pont

Financer un achat avant la vente du logement actuel.

Prêt personnel

Une alternative pour les petites rénovations ou projets.

Renégocier son prêt

Réduire ses mensualités si les taux baissent.

Refinancement

Faire racheter son crédit par une autre banque.

Assurance solde restant dû

Obligatoire pour la plupart des prêts hypothécaires.

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