Prêt hypothécaire : toutes les informations à savoir
Vous souhaitez investir dans un bien immobilier mais ne disposez pas des fonds nécessaires ? Le prêt hypothécaire vous permet de financer l'achat d'un appartement, d'une maison et même d'immeubles commerciaux, avec un taux d'intérêt fixe ou variable selon la banque prêteuse. Découvrez comment fonctionne le crédit hypothécaire et quels sont les différents moyens de l'obtenir.
Crédit hypothécaire : les conditions
Afin d'obtenir un prêt hypothécaire en Belgique, il est nécessaire de répondre à certains critères afin de pouvoir formuler votre demande de prêt hypothécaire.
- Être résident en Belgique depuis au moins 3 ans ;
- Avoir 18 ans ou plus lors de la demande de crédit hypothécaire ;
- Être solvable et disposer d'une stabilité financière afin d'obtenir un prêt plus conséquent ;
- Le montant total de vos crédits en cours ne doit pas dépasser 33% de votre revenu mensuel ;
- La mise en hypothèque de votre bien immobilier en cas de non-paiement du prêt ;
- La souscription d'une assurance solde restant dû en cas de décès du titulaire du prêt ;
À qui s'adresser pour contracter un prêt hypothécaire ? La facilité revient à vous adresser directement à votre banque actuelle. Cependant, vous pouvez également souscrire un prêt hypothécaire auprès d’autres organismes de crédit ou passer par un intermédiaire tel qu’un courtier ou un agent. Si vous n'êtes pas satisfait des solutions de prêts proposées, vous pouvez aussi changer de banque pour bénéficier de meilleures conditions.
Âge limite Attention, si vous décidez de faire une demande de prêt hypothécaire passé un certain âge, la banque peut vous refuser le prêt si elle pense que vous serez trop âgé à la fin du remboursement. En moyenne, l’âge maximal à la fin du remboursement d’un prêt hypothécaire est entre 70 et 75 ans.
Simulation de crédit hypothécaire
Il est parfois difficile de s'y retrouver dans ses calculs lorsqu'on souhaite devenir propriétaire et faire une simulation de crédit hypothécaire. Montant demandé, taux annuel et durée du remboursement, beaucoup de critères entrent en jeu et sont cruciaux dans le calcul de votre prêt hypothécaire. Obtenez une simulation de crédit hypothécaire en Belgique simple et rapide avec notre partenaire KBC Brussels.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Vous vous demandez en quoi consiste le principe du prêt hypothécaire ? Selectra vous explique en détail comment fonctionne le crédit hypothécaire en Belgique.
Comment fonctionne le prêt hypothécaire ?
De nos jours, le prêt hypothécaire reste l'une des options les plus accessibles pour investir dans un projet immobilier. Que vous souhaitiez construire votre propre maison ou acquérir un nouvel appartement, il est parfois compliqué de financer votre projet avec vos seules économies. C'est pourquoi les banques vous donnent la possibilité d'effectuer un emprunt hypothécaire afin de vous faciliter la tâche.
Principe du prêt hypothécaire : lorsque vous disposez d'un crédit hypothécaire, vous autorisez la banque prêteuse à hypothéquer votre bien immobilier. Si vous n'êtes plus en mesure de rembourser le prêt, la banque est en droit de vous saisir le bien afin de récupérer son argent.
Vous autorisez donc la banque à mettre en vente votre appartement ou maison si jamais vous n'êtes plus capable de payer l'hypothèque. Dans ce cas précis, la banque s'assure toujours que la valeur du bien afin de ne pas perdre d'argent. En fonctionnant ainsi, la banque récupère le solde restant dû du prêt octroyé.
Quelle somme puis-je emprunter pour un crédit immobilier en Belgique ?
Vous avez besoin d’un crédit hypothécaire ? Pour calculer le montant auquel vous pourrez prétendre, l’organisme de crédit se basera sur plusieurs critères :
- Votre capacité de remboursement ;
- Vos fonds propres : vous devez disposez d'un apport personnel pour obtenir un prêt hypothécaire ;
- L'estimation de la valeur du terrain ou de l'habitation que vous voulez acheter, construire ou rénover ;
- Le taux d'intérêt et la durée du prêt ;
- Les garanties que vous pouvez fournir.
Pour s’assurer du bon remboursement de votre prêt, les banques déterminent la capacité d’emprunt du client en appliquant un calcul basé sur deux éléments : le taux d’endettement et le reste à vivre. Le taux d’endettement, c’est le rapport entre vos revenus (salaire, allocations, etc.) et vos charges fixes (prêts en cours, pensions alimentaires payées, etc.). S’il est supérieur à 33 %, l’établissement pourra estimer que vous accorder un crédit présente un risque de défaut de remboursement.
Depuis le 1er janvier 2020, la Banque Nationale de Belgique (BNB) a décidé de changer le montant des prêts hypothécaires. Pour éviter une crise immobilière, il n'est désormais plus possible d'emprunter jusqu'à 125% du prix d'achat de votre bien immobilier. La plupart des banques ont tendance à octroyer des prêts représentant 80% du montant total de l'achat immobilier.
Attention aux frais supplémentaires !
Si vous souhaitez devenir propriétaire, soyez attentif aux coûts qui viendront gonfler le prix d’achat de votre maison ou terrain. Lorsque vous contractez un crédit hypothécaire, vous devrez notamment vous acquitter :
- Des droits d’enregistrement dont le montant varie selon la région dans laquelle le bien est situé ;
- Des frais de l’acte notarié d’acquisition et ceux de l’acte notarié de crédit hypothécaire ;
- Des frais de dossier réclamés par la banque ;
- De la prime de l’assurance vie solde restant dû (ASRD).
Taux fixe ou taux variable : comment choisir son taux d'intérêt ?
Au moment de souscrire votre prêt hypothécaire, votre banque vous offrira la possibilité de choisir votre type de taux d'intéret : fixe ou variable. Découvrez les avantages et inconvénients de ces différents taux d'intérêts.
Taux fixe
Déterminé lors de la conclusion du contrat, le taux fixe reste identique jusqu’au terme du crédit et est recommandé lorsque les taux sont bas. Vous paierez donc le même montant mensuel pendant toute la durée de votre emprunt hypothécaire.
| Avantage | Inconvénient |
|---|---|
| Vous connaissez à l'avance le montant de toutes vos mensualités et êtes protégé en cas de hausse des taux d’intérêt. | Si vous avez opté pour une formule fixe alors que les taux étaient élevés, vous êtes bloqué avec ce taux désavantageux durant la durée de votre crédit. À moins que vous ne remboursiez plus vite votre prêt ou clôturiez le crédit initial pour en souscrire un nouveau. |
Taux variable
Le taux variable est un taux de base fixé à la souscription du crédit à partir d'un indice de référence objectif et ajusté aux échéances prévues dans votre contrat. Le taux d'intérêt ne peut jamais être adapté plus d'une fois par an. Il peut aussi s'adapter tous les 2, 3, 5 et mème 10 ans dans certains cas. À savoir qu’un taux variable peut monter ou baisser jusqu’à une certaine limite. On parle de « cap » pour l’augmentation maximale et de « floor » pour la diminution.
| Avantage | Inconvénient |
|---|---|
| Les formules variables sont généralement conseillées lorsque le taux du marché est haut. Le but est de bénéficier d’une baisse pendant la durée du prêt afin de diminuer le montant de vos mensualités. | Vous acceptez de prendre des risques. Si les taux du marché grimpent, vos mensualités augmenteront aussi lors de la révision de votre taux. Vous devez dès lors vous assurer que vous pourrez les assumer. |
Vous constatez quelques années plus tard que les taux des emprunts ont nettement baissé ? Pourquoi ne pas renégocier votre prêt hypothécaire pour réduire vos mensualités ? Un avenant au contrat initial sera signé. Une autre solution est également possible : faire racheter votre crédit par une banque tierce. Toutefois, cette opération impliquera une série de frais.
Les avantages fiscaux d’un prêt hypothécaire
Quand vous contractez un prêt hypothécaire, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux conséquents selon la région où vous résidez et le montant mensuel que vous payez.
Prêt hypothécaire en Wallonie
En Wallonie, tous les emprunts hypothécaires contractés avant 2016 vous donnent droit à l'obtention du chèque habitat de la région wallonne pendant 20 ans. Il vous permet une déduction fiscale sur vos impôts annuels selon vos revenus. Vous devez être propriétaire d'un seul bien uniquement.
| Revenus nets imposables | Montant variable annuel maximal |
|---|---|
| <22.567€ | 1520€ |
| >22.567€ | 1520€ - (le revenu au-dessus de 22.567€ x 1,275%) |
Prêt hypothécaire à Bruxelles et en Flandre
Si vous avez contracté un crédit hypothécaire dans la région de Bruxelles après le 1er janvier 2017, vous n'êtes malheureusement plus éligible à une déduction fiscale. Même chose en Flandre ou l'avantage fiscal a été retiré depuis le 1er janvier 2020.