Belgique : pourquoi les loyers flambent plus vite qu’ailleurs en Europe ?
En six ans, le marché locatif belge a connu une hausse fulgurante : entre 2019 et 2025, les loyers ont bondi de près de 25%. Un rythme plus du double de celui observé dans la plupart des pays voisins, où l’augmentation tourne autour de 10 %. Pour comprendre cette singularité, il faut plonger dans les dynamiques profondes du logement en Belgique.
L'offre de logements se raréfie en Belgique
Sur le terrain, agents immobiliers et associations de locataires dressent le même constat : trouver un logement devient un parcours du combattant.
En Flandre, le nombre de nouveaux baux enregistrés au printemps 2024 a chuté de 35 % par rapport à l’année précédente. À Bruxelles, la baisse est de 23 %.
Moins de biens disponibles signifie plus de concurrence et donc des loyers qui montent.
Quelles sont les raisons de l'inflation des loyers en Belgique ?
Pour expliquer cette inflation, plusieurs facteurs se combinent :
Taux d’intérêt élevés, qui freinent l’accès à la propriété et maintiennent plus de ménages dans le parc locatif ;
Coûts de construction et de rénovation en hausse, répercutés sur les loyers ;
Retrait de certains propriétaires du marché locatif, notamment en raison de normes énergétiques strictes ou de fiscalité jugée dissuasive.
Résultat : la Belgique se retrouve dans un cercle où la demande dépasse largement l’offre, alimentant une spirale de hausse des loyers.
Bruxelles met en place une loi pour mettre fin aux loyers excessifs
Depuis le 1ᵉʳ mai 2025, Bruxelles a mis en place une loi visant à limiter les loyers excessifs.
Auparavant, les propriétaires pouvaient fixer librement leurs prix, même s'ils dépassaient largement les loyers de référence. Désormais, si le loyer demandé est supérieur de plus de 20 % à ce montant indicatif, il est considéré comme abusif.
Le locataire peut alors saisir la Commission paritaire locative, composée de représentants des bailleurs et des locataires, qui évalue la situation. Si le propriétaire ne justifie pas cette différence (par exemple, par des rénovations substantielles), une révision du loyer peut être demandée, avec effet rétroactif de quatre mois.
Cette mesure vise à protéger les locataires face à la flambée des loyers, en rendant la grille des loyers contraignante et en renforçant les recours possibles.
Que se passe-t-il dans les pays voisins ?
Si la hausse des loyers est une tendance commune à plusieurs pays européens, la Belgique se démarque par son rythme particulièrement rapide. Entre 2019 et 2025, nos loyers ont augmenté d’environ 25 %, alors qu’en moyenne chez nos voisins, la progression est autour de 10 %.
Chaque pays vit ses propres tensions sur le marché locatif, mais avec des dynamiques différentes. Par exemple :
- Aux Pays-Bas, les loyers dans les grandes villes comme Amsterdam ont effectivement grimpé, mais des politiques de plafonnement strictes dans certaines zones aident à modérer la hausse.
- En Allemagne, notamment à Berlin, la politique de « Mietpreisbremse » (frein à la hausse des loyers) limite la progression dans certaines zones, même si son application reste complexe.
- En France, le contrôle des loyers existe dans des villes comme Paris, avec des plafonds basés sur un loyer médian, ce qui contribue à freiner l’inflation locative.
- En Suisse, où les loyers sont parmi les plus élevés d’Europe, la hausse est plus stable et étalée sur le temps, grâce à un parc locatif important et à des règles spécifiques dans le calcul des loyers.
Un autre point important : si les loyers belges sont moins élevés en valeur absolue que dans d'autres pays, leur augmentation rapide impacte lourdement le budget des ménages, souvent avec peu de compensations salariales.
Ainsi, la Belgique illustre une situation paradoxale : un marché moins cher qu’ailleurs, mais en pleine accélération, alimentée par une offre en déficit et une demande croissante.
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