Le PEB, un prérequis avant toute mise en location

Dans les trois régions belges, le certificat PEB doit être établi et mentionné dès la mise en location, aussi bien dans l'annonce que dans le bail. Sa validité est de 10 ans.

Le PEB doit être établi avant la signature du bail, jamais après. Publier une annonce sans certificat, même provisoirement en attendant le rendez-vous du certificateur, expose le bailleur à une amende administrative dans les trois régions, dont le montant varie selon la région et la gravité du manquement.

Sa validité de 10 ans n'est pas automatiquement renouvelée : c'est au bailleur d'anticiper l'échéance, en particulier s'il souhaite reconduire ou renouveler un bail au-delà de cette date. Obtenir un PEB n'est pas instantané : il faut faire appel à un certificateur agréé, qui se déplace pour visiter le bien, sous quelques jours à quelques semaines selon la région et la disponibilité des professionnels.

Le PEB ne concerne pas que la location : il est également exigé lors de la vente d'un bien. Mais c'est bien lors de la mise en location que son absence ou son inexactitude a le plus souvent des conséquences directes sur la relation entre bailleur et locataire, notamment via l'indexation. Un PEB coûte en moyenne entre 200 et 300 € selon la taille du bien, un budget minime comparé au risque de voir une mise en location bloquée ou contestée.

Le durcissement progressif des règles en Wallonie

Les trois régions n'avancent pas au même rythme : la Wallonie est aujourd'hui la plus stricte en matière de calendrier de mise en location.

En Wallonie, les règles se durcissent progressivement : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location pour la première fois. Le seuil continuera de se resserrer, avec un label E minimum exigé à partir d'octobre 2028, puis un label D à partir d'octobre 2031.

Un bien qui se loue sans problème aujourd'hui peut donc devenir non conforme d'ici quelques années si aucun travaux d'amélioration énergétique n'est engagé : un point à intégrer dans toute stratégie d'investissement wallonne à moyen terme, au même titre que le suivi des primes à la rénovation disponibles.

Ce que le certificat impose réellement au bailleur

Le label PEB doit être mentionné dans toute publicité et annexé au bail. Son absence ou une information inexacte peuvent être remises en cause par le locataire, avec des conséquences directes sur la validité de certaines démarches, dont l'indexation :

  • Bruxelles : l'indexation reste limitée depuis le 14/10/2022 pour les logements classés F, G, ou sans certificat ;
  • Flandre : un facteur de correction permanent s'applique selon le label EPC, quel que soit le moment de l'indexation (100 % pour A-B, 75 % pour C-D, 50 % pour E-F, 0 % pour G) ;
  • Wallonie : la limitation de l'indexation liée au PEB a pris fin le 31/10/2023, mais les règles de mise en location, elles, restent en vigueur et se durcissent.

Les mandataires et agences qui gèrent des biens pour compte de tiers sont tout autant concernés : c'est en pratique souvent eux qui rédigent l'annonce et doivent donc s'assurer, avant publication, que le PEB transmis par le propriétaire est toujours valide.

PEB et indexation : le lien à ne pas négliger

Concrètement, le label PEB détermine, selon la région, si et de combien un loyer peut être indexé chaque année, un détail qui peut représenter plusieurs centaines d'euros de manque à gagner sur la durée d'un bail s'il est mal maîtrisé. Ce mécanisme s'articule avec la formule d'indexation elle-même, calculée sur la base de l'indice santé, à la date anniversaire du bail.

Dans les trois régions, la temporalité compte autant que le taux : un PEB périmé au moment de l'indexation bloque la démarche, même si le label lui-même reste favorable. Vérifier la date de validité est donc un réflexe à prendre au même titre que le calcul de l'indexation. La bonne pratique consiste à intégrer cette vérification dans la même routine que la préparation de l'annonce et la signature du bail.

C'est pourquoi Smovin intègre directement ces règles régionales dans son indexation automatisée : le bailleur est prévenu au bon moment, avec un calcul qui tient compte des spécificités liées au PEB et à la région du bien.

Il existe enfin une dimension pratique souvent négligée : le PEB doit être conservé avec les autres documents du bail (état des lieux, attestation d'assurance, notice d'information), plutôt que rangé séparément. En cas de litige, pouvoir présenter immédiatement le certificat évite des délais qui peuvent, eux aussi, jouer contre le bailleur.